Investice do zelených střech – zisk pro celou společnost: zelené střechy z pohledu ekonomie
Autoři: Ing. Jan Macháč, Ing. Lenka Dubová, Ing. Jiří Louda, Ph.D.
Zelené střechy se řadí mezi významná adaptační opatření na změnu klimatu . Mají řadu funkcí, které mají pozitivní vliv nejen na vlastníky a uživatele dané nemovitosti, ale také na široké okolí. Zelené střechy patří mezi tzv. přírodě blízká opatření využívající zelenou a modrou infrastrukturu. Svou nezastupitelnou roli mají především v hustě zastavěných územích měst, kde se nachází minimum zeleně. Chybějící zeleň dokážou vhodně nahradit. Vegetace zelené střechy mimo jiné zadržuje vodu, má tepelně izolační funkci, čímž se snižují náklady na chlazení budov a v omezené míře i na jejich vytápění, ukládá CO2 a dále zachycuje škodlivé látky z ovzduší. Zeleň plní i estetickou funkci. Poskytováním tohoto širšího spektra přínosů (vedlejších užitků, jiných, než je jejich primární účel) se zelené střechy liší od opatření založených na šedé infrastruktuře, která mají povětšinou technickou povahu a plní pouze základní funkci.
Výše uvedené užitky tak mají často povahu pozitivní externality. Jedná se o užitky, které jsou poskytovány na základě realizace zelené střechy. Investor nese plné náklady na zbudování a provoz zelené střechy, ale sám je příjemcem pouze části plynoucích užitků. Zelená střecha má pozitivní dopad na blízké okolí a přeneseně pak na celou společnost. Zelené střechy tak zvyšují kvalitu života ve městech. Společnost jako celek tak z nich profituje, aniž by se na jejich realizaci či financování významně podílela (viz Obrázek 1). Zelené střechy zvyšují nejen hodnotu dané nemovitosti, ale dle ekonomických výzkumů i hodnoty okolních nemovitostí. Z výzkumů ze zahraničí vyplynulo, že nárůst hodnot se pohybuje mezi 5 a 11 % (např. (Tomalty & Komorowski, 2010)). Tato hodnota ale plně závisí na dostupnosti zeleně v okolí. V případě, že je v okolí větší množství zeleně, nebude mít zelená střecha na hodnotu nemovitostí významný vliv. Vlastníky a obyvatele okolních nemovitostí lze do jisté míry označovat jako černé pasažéry (free rider), kteří ze zelených střech u svých sousedů profitují (například tím, že si užívají výhled na blízkou zeleň místo na rozpálenou plechovou střechu).
Obrázek 1: Rozdělení užitků mezi investora (čisté soukromé užitky) a celou společnost (čisté společenské užitky). Zdroj: autoři kapitoly
Užitky plynoucí ze zelených střech mohou mít jak přímý, tak i nepřímý finanční dopad. Přímé finanční dopady vlastník nemovitosti pocítí například jako úsporu nákladů na chlazení a vytápění uvnitř budovy nebo v podobě prodloužení životnosti izolace (budoucí finanční přínos, respektive úspora nákladů). V případě nepřímých finančních dopadů se jedná například o již výše zmíněnou retenci vody nebo zadržení škodlivých látek z ovzduší. Tyto užitky se přímo finančně neprojeví, přispívají ale ke kvalitě života ve městech a k řešení řady problémů, jako je nedostatečné zasakování vody, tepelný ostrov města atd. Užitek tak lze vyjádřit jako úsporu nákladů za technické řešení, které by pomohlo problémy ve městě odstranit.
Pokud budeme chtít celospolečenský zisk vyjádřit v jiných než bio-fyzikálních ukazatelích, pak je nezbytné tyto užitky ohodnotit v peněžních jednotkách. Jak už bylo výše zmíněno, mnohdy je lze celkem snadno vyjádřit jako úsporu nákladů. Ne vždy je to ale tak snadné. Vhodné řešení představuje koncept ekosystémových služeb, který lze využít jako nástroj pro identifikaci a třídění poskytovaných užitků. Jak je zachyceno v následujícím schématu (viz Obrázek 2), zelené střechy poskytují regulační, produkční a kulturní ekosystémové služby. Mají pozitivní vliv i na biodiverzitu.
Obrázek 2: Členění užitků do 4 základních kategorií. Zdroj: vlastní zpracování autorů kapitoly dle (MEA, 2005)
Stanovení zisku – čistého přínosu pro společnost je prováděno pomocí metody cost-benefit analysis (CBA), která se používá např. v oblasti životního prostředí nebo dopravy. Její aplikací je možné porovnat náklady a užitky a vypořádat se s odlišným časovým rámcem. Zelené střechy se řadí mezi klasický příklad, kdy velká část nákladů (v podobě investičních nákladů) je vynaložena v počáteční fázi životního cyklu opatření – při realizaci střechy. Provozní náklady pak spolu s užitky jsou na roční bázi. Cost-benefit analýza jde nad rámec běžné finanční analýzy tím, že jsou v ní zahrnuty i ostatní nefinanční náklady a užitky. Analýza jde tedy nad rámec užitků, které má z realizace pouze samotný vlastník, a hodnotí i užitky (a náklady), které má střecha pro celou společnost. Jedná se například o výše zmíněné užitky spojené se zachytáváním vody, ukládáním uhlíku nebo zachytáváním škodlivých látek. Nefinanční užitky se pomocí oceňovacích metod vyjadřují v peněžní hodnotě. Výše užitků je závislá na lokálních podmínkách.
V rámci vyjádření nákladů se vychází z reálných hodnot projektu (investičních nákladů) a dále z provozních nákladů, nebo z odhadu provozních nákladů v případě ještě nerealizovaných střech. Další možností je počítat s náklady obvyklými pro daný typ zelené střechy, její rozlohu a lokalitu.
Hodnocení je prováděno postupně v několika krocích (viz Obrázek 3). V první fázi se identifikují jednotlivé dílčí náklady a užitky za využití konceptu ekosystémových služeb. Pomocí biofyzikálních ukazatelů se kvantifikují a provádí se jejich ocenění a vyjádření v peněžní hodnotě. Pro porovnání nákladů a užitků je použito tzv. současné hodnoty nákladů a užitků v předem stanoveném časovém horizontu. Veškeré budoucí náklady a užitky se v daném horizontu převedou na současnou hodnotu a porovnají se. Vzhledem k nejistotám se často aplikuje citlivostní analýza, která testuje vliv vstupních proměnných na výsledek (např. diskontní míry, která se používá při převodu budoucích hodnot na hodnotu současnou).
Obrázek 3: Postup ekonomického hodnocení při použití cost-benefit analýzy. Zdroj: vlastní zpracování autorů kapitoly dle (Slavíková, et al., 2015)
Vedle hodnoty čistého společenského užitku je dále možné stanovit i jejich společenskou návratnost, tedy dobu, kdy celospolečenské užitky převýší náklady spojené s realizací a údržbou opatření.
Celospolečenský užitek na příkladu rodinného domu a administrativní budovy
Rodinný dům v Praze-Jinonicích byl vystavěn s ohledem na šetrnost k životnímu prostředí a minimální produkci CO2. Na rodinném domě byla použita úsporná extenzivní zelená střecha s menším sklonem o rozloze 125 m2 a mocností substrátu 8 cm. Vegetaci tvoří suchomilné rozchodníky (směs 6 druhů), netřesky a lokálně vysazené nenáročné trvalky, které se doplňují v obdobích květu. Rostliny, včetně zelené střechy na domě, slouží k zajišťování příznivého klimatu, regulaci teploty a vlhkosti a k zasakování srážkových vod.
V rámci administrativního komplexu v blízkosti centra Brna se nachází intenzivní zelená střecha ve vnitrobloku mezi dvěma kancelářskými budovami. Jedná se o pobytový střešní park s cestami a záhony o rozloze 1 100 m2 zelené plochy, který je určen nejen zaměstnancům firem sídlících v prostorách administrativního objektu, ale i ostatním návštěvníkům. Mocnost substrátu dosahuje až 1,5 metru, vegetaci na záhonech tvoří kobercový trávník podél hlavních cest ohraničený buxusy a 22 červenolistými javory.
U obou střech byly identifikovány užitky, které poskytují jak svému vlastníkovi, tak i celé společnosti. Obě střechy přinášejí obdobnou skladbu užitků, ovšem intenzivní typ střechy obvykle přináší vyšší míru pro většinu užitků. V případě střechy v administrativním komplexu však tomu tak úplně není, neboť pod zelenou střechou se nachází garážová stání, která pouze omezeně využívají potenciální užitek intenzivní zelené střechy např. v podobě snižování hluku (střecha pohlcuje hluk, čímž má vliv na okolní budovy, ale nemá význam pro hlukovou izolaci uvnitř budovy samotné, na které je střecha realizována) nebo úspor za klimatizaci (chlazení parkovacích míst během roku je zbytečné). Tato intenzivní střecha je naopak využívána k pobytu, nachází se na ní stolky kavárny umístěné v jedné z přilehlých budov.
Část užitků se v obou případech projeví finančně u vlastníka budovy. Mají tak povahu soukromých užitků. Jedná se především o úspory za energie a protihlukovou funkci a prodloužení životnosti střechy, resp. izolace. Ostatní užitky pak mají povahu společenskou, tedy nemají přímý vliv pouze na vlastníka, ale rovněž na ostatní návštěvníky a uživatele, respektive svou povahou pro celou společnost. Celospolečenské užitky pak získáme součtem soukromých a společenských užitků.
Realizace zelené střechy na rodinném domě má v horizontu 50 let čistý celospolečenský přínos ve výši necelých 60 tis. Kč, v případě rozsáhlejší střechy administrativní budovy se jedná o 780 tis. Kč. Společenská návratnost se pak pohybuje mezi 15 (rodinný dům) až 30 roky (administrativní budova). Pokud by byla zelená střecha umístěna v případě administrativního komplexu místo garážových stání nad kancelářemi, bylo by docíleno většího soukromého užitku (úspora energie za chlazení) a tím i kratší doby návratnosti (ta je odhadovaná pro tuto lokalitu při stejné skladbě střechy na 12 let). Detailnější popis příkladů opatření a jejich ekonomické analýzy je možné najít v (Macháč, et al., 2017).
Tabulka 1: Porovnání střechy rodinného domu a administrativního komplexu. Zdroj: vlastní zpracování autorů kapitoly dle (Macháč, et al., 2017)
Z výsledků obou případových studií můžeme učinit závěr o celkové přínosnosti realizace zelených střech ve městech. Jak vyplývá z výše uvedených hodnot (viz Obrázek 4), užitky převyšují náklady na realizaci. Velká část užitků je celospolečenské povahy. Ačkoliv by se mohlo zdát, že výsledné hodnoty společenských užitků nejsou příliš vysoké, je třeba brát v potaz, že se jedná o vyhodnocení pouze jedné „malé“ střechy. Střechy tak v kontextu města představují potenciál pro podporu adaptace měst na změnu klimatu a mohou přinést pro město velké celospolečenské užitky.
Výsledky ekonomické analýzy, respektive vyjádření celospolečenského přínosu, přináší silný argument pro podporu výstavby zelených střech ve městech. Například v případě rodinného domu získala celá společnost čisté užitky v hodnotě 60 tis. Kč, tzn. nad rámec vynaložených nákladů, v horizontu 50 let, což se primárně projeví na kvalitě života. Uvedené hodnoty jsou platné pro dvě konkrétní střechy, vzhledem k lokálním podmínkám není možné tyto výsledky přenášet.
Dalším významným argumentem je pak tvorba příjemného prostředí v rámci administrativních prostor pro zaměstnance, kteří mohou zelenou střechu využívat například při posezení u kávy nebo ke schůzkám. Dojem z pracovního prostředí pak u řady pracovníků může patřit mezi základní kritéria, podle kterých si vybírají pracovní místo, což je zejména dnes při nedostatku kvalifikované pracovní síly důležitý faktor.
